Hopp til innhold

Velkommen til nye kontorlokaler.

4. juli 2017

Vi legger ut den røde løperen, og ønsker gamle og nye klienter velkomne til nye lokaler i Lilleakerveien 4 A, sentralt ved Lysaker stasjon, rett nedenfor CC-vest.

Parkeringssituasjonen i Oslo sentrum blir stadig vanskeligere. Mange av våre klienter kommer med bil. Her på businessområdet på Lilleaker, en ca. 8 minutters kjøretur fra Oslo sentrum, er det god anledning til parkering. Nærmest er parkering ved Lilleakerveien 2.

Dersom du reiser kollektivt ligger vi en fire minutters hyggelig spasertur fra Lysaker togstasjon. Se etter et rødt tårn på toppen av en bygning (nord for togstasjonen) – der er vi.

Dersom du ikke kommer med bil, har du følgende andre svært tilgjengelige alternativer: Tog til Lysaker stasjon, buss til enten Lysaker stasjon eller til Lysaker bru eller trikk til Lilleaker.

Vi ser frem til å møte deg, og ønsker deg i mellomtiden en RIKTIG GOD SOMMER!

Ditt ansvar for ditt dyr.

15. mai 2017

Du har i utgangspunktet et såkalt objektivt ansvar for de skader ditt dyr forårsaker. Det betyr at du har ansvar selv om du ikke kan bebreides på noen måte for at dyret forvoldte skaden. Dette er det strengeste ansvarsgrunnlaget vi har i norsk rett. Men - ingen regel uten unntak. Dette eksemplifiseres godt i en dom fra Eidsivating lagmannsrett fra april i år.

Etter å ha leid en hest fra et ridesenter, «bukket» hesten, og kvinnen ble kastet av og pådro seg brudd i nakke/bryst/rygg. Hun ble som følge av hendelsen 21% medisinsk invalid. Spørsmålet var om Hestesenteret som eide hesten var ansvarlig for de økonomiske følgene av skaden. Hestesenteret var ansvarsforsikret, og forsikringsselskapet var part i saken.

Både Finansklagenemnda og tingretten ga kvinnen medhold. Dette var imidlertid ikke Eidsivating lagmannsrett enig i, og ga forsikringsselskapet fullt medhold.

Lagmannsretten begrunner sin avgjørelse rettslig med den juridiske læren som kalles «aksept av risiko». Den går ut på at dersom skadelidte har akseptert en gitt risiko, så vil dyreeieren ikke ha noe ansvar for skader som følge av den aksepterte risikoen. Lagmannsretten vektla at kinnen var en relativt erfaren rytter, hadde leiet hesten utenfor den ordinære rideskolevirksomheten som ble drevet på ridesenteret, og videre at «bukking» er normalt for hester.

Et viktig tema i saken var om hesten «bukket» mer enn andre hester – slik at den representerte en større fare enn vanlig. Lagmannsretten fant, i motsetning til tingretten, ikke dette bevist. Er du spesielt interessert i temaet, kan du lese dommen her.

Tapsberegning, mangler ved leilighet.

4. mai 2017

Høyesterett har i dom 09.03.17 klargjort hvordan kjøpers økonomiske tap skal beregnes i en sak om offentligrettslig rådighetsmangel ved kjøp av fast eiendom. Saken gjelder således ikke prisavslag, men erstatning.

Saken gjaldt salg av en leilighet i Tromsø. Leiligheten ble markedsført med gode leieinntekter fra to hybler på loftet. Etter kjøper hadde overtatt, viste det seg imidlertid at hyblene ikke var godkjent for varig opphold bla. pga. branntekniske forhold.

Selger skulle dekke kjøpers direkte økonomiske tap. Spørsmålet var om denne tapsberegningen skulle baseres på leilighetens verdireduksjon som var kr. 650.000,- eller til kostnadene ved å utbedre manglene som var beregnet til kr. 1,6 mill.

Høyesterett mente at verdireduksjonen var det som etter en helhetsvurdering ga «det mest treffende uttrykket for kjøpernes direkte økonomiske tap», og at det gjaldt «uavhengig av om kjøperne vil komme til å utbedre eller ikke». Kjøperne ble derfor tilkjent kun kr. 650.000,-.

Det er ikke alle som er enig i at tapet i dette tilfelle skulle begrenses til verdireduksjonen. Bla. var to av de fem Høyesterettsdommerne i saken ikke enig i det, og mente at kjøperne måtte få dekket utbedringskostnadene. Men da flertallet jo bestemmer, må denne delen av jussen nå ansees avklart.

Hvordan saken ville blitt løst dersom kjøperne i forkant av saken hadde foretatt de nødvendige utbedringer, er ikke løst. Antagelig ville imidlertid kjøper da fått dekket utbedringskostnadene. Dommen finner du her.

Uenigheter i boligsameier og borettslag.

25. april 2017

I disse dager avholdes årsmøter i eierseksjonssameier (sameiermøter) og i borettslag (generalforsamlinger). Her møtes eierne og stemmer over innkomne forslag. Mange tror årsmøtet har siste ordet dersom det er uenighet. Det er i mange tilfeller feil.

Blant annet i tvister om rettigheter og plikter for den enkelte sameieren på den ene siden og sameiet på den andre, er det domstolen som har det siste ordet dersom partene ikke kommer til enighet. Dette gjelder typisk saker om vedlikeholdspliktens utstrekning – dvs om det er sameiet eller sameieren som har vedlikeholdsplikt for en omtvistet del av bygninger eller utearealer.

Det er normalt ikke påkrevet å bringe slike saker inn for årsmøtet, men vi anbefaler likevel at dette i regelen forsøkes før saken eventuelt bringes videre.

Ved uenigheter om sameiets rettigheter/plikter oppfordrer vi partene til i forkant av årsmøter å søke juridisk og/eller teknisk bistand, slik at forslagene på årsmøtene blir tilfredsstillende begrunnet. Det medfører riktigere vedtak, færre tvister for domstolene og lavere omkostninger.

God påske !

12. april 2017

Vi ønsker klienter, kollegaer og forretningsforbindelser en riktig god påske.

Rent praktisk - det er fint hvis du fakturerer firmaet mitt.

5. april 2017

Vi får overraskende ofte spørsmål om vi kan fakturere en annen enn klienten for arbeidet vi gjør. Eiere av bedrifter blir innimellom, som alle andre, involvert i tvister som gjelder dem personlig, f.eks. etter de har kjøpt bolig. Det er da spørsmålet kommer opp.

Det er en oppfatning blant mange om at noe annet enn at fakturaene sendes firmaet, nærmest er litt dumt – nesten på lik linje med bevisst å utelate et fradrag fra skattemeldingen (tidligere selvangivelsen), og det gjør man jo bare ikke.

Vi må skuffe de som spør om dette. Vi skjønner at det vil kunne være penger å spare, men det er ikke rettslig adgang til å fakturere andre enn klienten. Det vil innebære alvorlige brudd på regnskaps-, skatte-, og avgiftslovgivningen.

Vi advokater bistår med å finne kloke løsninger - innenfor lovverket.

Den deilige våren og den j****** bjørka.

13. mars 2017

Med våren setter naturen fart og bjørketrærne skal igjen vise seg i sin fineste skrud. For mange er dette årets høydepunkt, men for andre vekker dette et sinne som har ligget i vinterdvale. Trær kan være svært omfangsrike og ta mye utsikt og sol. Våren er derfor høysesong for saker om naboens trær. Ikke en ødelagt sommer til…

Mange tvister om trær lar seg greit løse ved å støtte seg på lovens regler. Andre saker lar seg ikke løse. Noen tar da sagen i egne (eller helst innleide) hender. Det er ikke å anbefale. Det er ulovlig og kan bli dyrt.

Høyesterett avsa 13.02.15 en dom om erstatning for ulovlig felling av 14 trær og topping av fem, på en fritidseiendom i Søgne. Formålet var å forbedre sjøutsikten. Trærne var 7-10 meter høye og 40-90 år gamle.

Eiendommen som mistet trærne hadde ikke fått lavere salgsverdi, men fått redusert bruksnytelse, mer innsyn, og negative estetiske og opplevelsesmessige konsekvenser. Nødvendige og påregnelige utgifter til gjenoppretting skulle erstattes. Høyesterett sa at: «Utplanting av fullvoksne trær er kostbart og krevende, og vil bare unntaksvis kunne kreves dekket fullt ut.» Slik beplantning ville koste ca. 1,5 mill. Erstatningen ble fastsatt til kr. 400.000,-. Skadevolder var sterkt å bebreide, men det kunne ikke medføre høyere erstatning.

Det hører med til historien at skadevolderen som ønsket seg bedre sjøutsikt i Søgne, mente han hadde fått samtykke til trefellingen. Her må alle ta lærdom. Får du samtykke til å felle noen av naboens trær, sørg for at samtykket er skriftlig og klart.

Mannlige advokater - de kommer seg unna med det…

8. mars 2017

Vi har sett det for ofte til at det kan kalles unntaket. Det gjelder de dårlig forberedte advokatene. De er menn.

De har tilsynelatende ubegrenset tillitt til egen kompetanse og egne evner til å ta selv kompliserte forhold på sparket. De flyter på pondusen. De er jo så dyktige, de er jo advokater. De går ikke av veien for å fremføre en bløff eller to - hvis det er nødvendig f.eks. for å dekke over manglende forberedelser.

For deg som klient er dette et poeng som du antagelig ikke får med deg. Du har små muligheter for å vite om din advokat er så dyktig som han gir seg ut for å være, eller om han har forberedt seg tilstrekkelig før det viktige møtet.

Vi tror ikke at kvinnelige advokater ville kommet seg like lett unna med det, igjen og igjen…

Foreldelse - ett uavklart rettslig spørsmål.

27. februar 2017

Foreldelsesfristen i Norge er i utg.pkt. 3 år (men kan bli inntil 13 år). Hvis et krav er foreldet, innebærer det at den som har kravet ikke lenger kan kreve oppfyllelse. Det er derfor viktig å avbryte foreldelse før kravet er foreldet. For å finne ut når foreldelsesfristen utløper, må vi fastslå når den starter å løpe. Loven sier at fristen regnes fra den dag man «tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse», og i misligholdstilfellene «fra den dag da misligholdet inntrer».

I rådgivningssaker, dvs ved krav om erstatning etter påstått mangelfull rådgivning, er starttidspunktet et stort uavklart spørsmål som koster klientene dyrt nettopp fordi nødvendig rettslig avklaring ikke foreligger. Rettspraksis fra lagmannsrettene er svært varierende. Det er i slike tilfeller vi advokater vender oss mot Høyesterett og sier vær så snill og fortell oss hva som er riktig jus. Det gjør vi ved en anke.

Akkurat i disse dager har Høyesterett en gylden sjanse til å avklare spørsmålet. Saken gjelder påstått mangelfull rådgivning fra en revisor som resulterte i innlevering av en feilaktig mva-oppgave til det offentlige. Flere år senere oppdaget myndighetene feilen, som medførte en stor mva-faktura til kunden. Når begynner foreldelsesfristen for kundens eventuelle krav mot revisor å løpe? Grovt sett er det to alternative svar: Enten ved innlevering av den feilaktige mva-oppgaven, eller da feilen ble oppdaget av det offentlige.

Vi håper Høyesterett vil sette skapet på plass.

«As is» - tilfeldigheter kan avgjøre.

20. februar 2017

Fast eiendom i Norge selges oftest «as is», eller som loven sier «som han er». Eiendommen kjøpes da i den stand den var på visningen/kjøpers besiktigelse. Det går oftest noe tid mellom besiktigelsen og overtagelsen. Hva hvis skader oppstår i denne mellomliggende perioden? Norges Høyesterett har i en rykende fersk dom 15.02.2017 svart på dette.

Problemet i saken var leilighetens to baderom som var 19 år gamle på kjøpstidspunktet og ikke fulgte gjeldende krav til våtrom – noe som var kjent av kjøperne. Mellom besiktigelsen og overtagelsen ble det vannlekkasjer på begge baderommene – slik at de ikke kunne brukes ved overtagelsen. Kjøper eller selgers risiko?

Høyesterett sa at dette måtte selger bære risikoen for, fordi skaden skjedde mellom besiktigelse og overtagelse. Det virker på mange måter rimelig, men det vil medføre noen ekstra tvister om faktum. Jussen kan kort oppsummeres som følger:

Vanlig slitasje mellom besiktigelse og overtagelse er kjøpers risiko.

Skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen og som viser seg mellom besiktigelsen og overtagelsen, er kjøpers risiko. Dette inkluderer også videreutvikling av skader. (Se dog avslutningsvis.)

Nye skader som oppstår mellom besiktigelse og overtagelse er selgers risiko. Her klarer ikke selger å levere det han solgte. Det spiller da i utg.pkt. ingen rolle at eiendommens alder, sårbarhet ol må antas å være reflektert i prisen. Det har heller ingen betydning at det kun beror på tilfeldigheter om skaden oppsto før eller etter overtagelse. Slike skader utgjør uten videre mangler, og selger er ansvarlig.

Ved skadetaksering må det være et presist fokus på når skader av ny dato oppsto.

Avslutningsvis må vi understreke følgende: Selv om det er en skade som kjøper bærer risikoen for, kan forholdet utgjøre en mangel slik at selger blir ansvarlig for bla. prisavslag. De aller fleste tvistesakene etter salg/kjøp gjelder nettopp forhold ved eiendommen som kjøper bærer risikoen for. Komplisert? Kontakt advokat så tidlig som mulig ved tvister etter salg/kjøp.

Kjære Ambassadør

13. februar 2017

For en uke siden sendte vi følgende oppfordring til den Amerikanske Ambassadøren i Norge:

"Kjære Ambassadør

Jeg har merket meg at Deres nyvalgte President i en Twittermelding protesterer på at en føderal dommer i en rettsavgjørelse har satt til side det omfattende innreiseforbudet som Presidenten kom med for kort tid siden.

Når Presidenten sier at «oppfatningen til den såkalte dommeren er latterlig og [avgjørelsen] vil bli endret», så er dette mildest talt oppsiktsvekkende. Det synes som Presidenten respekterer hverken offentlige ansatte eller rettsavgjørelser, og har bestemt at avgjørelsen vil bli endret. Presidenten mangler åpenbart den grunnleggende forståelse for maktfordelingsprinsippet.

Jeg tror jeg har med meg hele det juridiske miljø i Norge når jeg krever at President Trump umiddelbart gir den føderale dommer en personlig unnskyldning. Inntil så skjer, vil jeg oppfordre folk til å benevne Trump som den «Såkalte presidenten». 

Kan De bringe på det rene om den føderale dommer vil få en personlig unnskyldning?"

Så langt har vi ikke sett spor av noe svar fra Ambassadøren. Foreløpig har vi utvist tålmodighet. Det vil ikke være overraskende hvis Ambassadøren har hatt det i overkant hektisk på jobb de siste ukene. Vi henger på.

Fremtidsfullmakt - en svært god idé.

6. februar 2017

Det bør være automatikk; enten du får en tidlig demensdiagnose eller du trer inn i seniorenes rekker, bestiller du time hos advokat for å skrive en fremtidsfullmakt. Da avverger du mange fremtidige utfordringer for deg selv og dine nærmeste – og du får det som du vil også når du ikke lenger skjønner hva du vil.

En fremtidsfullmakt er en fullmakt som trer i kraft når du ikke selv lenger kan ivareta dine interesser pga sinnslidelse eller alvorlig helsesvikt. Da får du hjelp av den/de du har gitt fullmakt til.

Du har kanskje en ektefelle og en enebolig – og en tiltakende dårlig helse. Kanskje er dere om noen år helt avhengig av å selge huset og kjøpe en bolig over ett plan, hvis du skal kunne fortsette å bo hjemme. Men det går dessverre ofte ikke…. du forstår ikke lenger hva det betyr å undertegne på et skjøte, og din ektefelle kan ikke gjøre det alene. Denne situasjonen, og mange andre, kan enkelt unngås - med en fremtidsfullmakt.

Skriver du en fremtidsfullmakt, kan du selv bestemme hvem som skal være din fullmektig. Du kan velge en du stoler på og du kan styre hva de kan bestemme. Dersom det ikke foreligger en fremtidsfullmakt og de nærmeste eventuelt må igangsette en prosess for å sette deg under vergemål, har du ikke lenger innflytelse på hvem som skal hjelpe deg med hva.

Vi tror du er mer komfortabel med selv å bestemme hvem som skal handle på dine vegne i økonomiske og personlige forhold, når du ikke lenger kan det selv.

Enig? Gjør noe med det nå – plutselig er det for sent. Når du ikke lenger forstår fullmaktens betydning, kan den ikke opprettes.

Hvis du er i tvil om dette er en god idé, kan vi berolige deg med følgende: Du kan når som helst, så lenge du forstår betydningen av det, tilbakekalle en fremtidsfullmakt – så vet du det også.

Vil du spare dokumentavgift? Skrekksenario.

30. januar 2017

Overdragelser av fast eiendom som ikke tilhører et borettslag, er dyrt i Norge. Du må betale 2,5 % av eiendommens markedsverdi til staten. Det medfører at løsninger der man slipper å betale denne «skatten» er av interesse. En løsning er da å unngå å overføre hjemmelen – dvs la hjemmelen bli stående på tidligere eier/ ikke tinglyse ervervet. Dette er fullt lovlig.

Eieren av en eiendom er den som reelt eier eiendommen, og ikke den eventuell formelle eier (den eiendommen er tinglyst på). Det er som nevnt lovlig ikke å tinglyse et eiendomserverv, men det er viktig å være oppmerksom på risikoen. Konkurs hos den formelle eieren er intet mindre enn et skrekksenario for den reelle eier – som rett og slett mister eiendommen sin til konkursboet. Dette gjelder selv om konkursboet er enig i at eiendommen reelt ikke var eiet av konkursdebitor.

Høyesterett har ved dom 05.01.17 avklart at ovennevnte skrekksenario gjelder også dersom et selskap som eier en eiendom blir delt (fisjonert) og eiendommen skal tilhøre den utfisjonerte delen av selskapet uten at dette tinglyses. Eiendommene, som ligger i Stavanger, skulle utvikles og man unnlot overføring av hjemmelen nettopp for å spare dokumentavgift. Hjemmelen var tenkt overført direkte til kjøpere etter gjennomført boligutviklingen – noe som er en relativt vanlig måte å gjøre dette på.

Høyesterett konkluderte enstemmig med at eiendommene tilhørte konkursboet. Den reelle eier forsøkte seg også med andre anførsler som ikke førte frem, bla. hevd som følge av at eierskapet var etablert for mer enn 20 år siden. Er du interessert i detaljene, kan du lese dommen her.

Nytt år - betyr det nye muligheter for deg?

23. januar 2017

I advokatfirmaet KLOSE ans starter vi det nye året med et friskt blogg-pust. Det betyr nye muligheter for deg til å få et innblikk i advokatenes hverdag. Den som henger med får se hvilken form og farge denne bloggen vil få. Her kan vi være litt løsere i snippen enn i vanlig advokatkorrespondanse. Bloggen har plass til et sleivspark i ny og ne eller kanskje en bønn til høyere makter - vi får se.

Det er tidlig på året, men vi har allerede rukket å avslutte noen saker. Det klienter ønsker er selvfølgelig oftest ikke å starte saker, men å avslutte dem. Noen ganger tar det lang tid, men andre ganger går det raskt. Ved inngangen til et nytt år, ønsker man å komme seg videre. Det kan noen ganger bety å avslutte en sak, selv om den godt kunne vært en vunnet sak i domstolen. Andre ganger kan det bety å starte en sak. Fremdrift er uansett bedre en stillstand. For noen er hele jula ødelagt fordi de har en sak eller kanskje bare et rettslig spørsmål som de ikke har fått noe svar på. Da kan man gi seg selv nye muligheter ved å få ryddet av veien det man lurer på. Ta kontakt i dag - og få saken ut av verden.

Vi ønsker nye muligheter for deg i 2017.

 

Del denne siden med andre!

Share on FacebookShare on Twitter