Logg inn

Logg inn med ditt passord for å redigere hjemmesiden!

Skriv inn epostadressen din (må være den som er registrert på Mekke), og trykk på "Send meg passord" for å bli tilsendt nytt passord på epost.

Hopp til innhold

NB: Frist 31.12.20 - avkortning i arv.

11. august 2020

Den nye arveloven trer i kraft 01.01.2021. En endring er det lurt å være oppmerksom på. Ved den nye lovens ikrafttreden mister du muligheten til å bestemme at tidligere gaver skal medregnes i det senere arveoppgjøret. Utfordringen oppstår bare hvis du tidligere har gitt gaver som ikke er benevnt arveforskudd el.

Frem til og med 31.12.20 kan du bestemme at gaver som tidligere er gitt skal medregnes i det senere oppgjøret etter du har falt fra. Som så mye i jussen, er dette dog ikke en unntaksfri regel. Dersom du tidligere har forpliktet deg til ikke å bestemme slik avkortning, eller dersom gavemottager har hatt en rimelig grunn til å gå ut fra at avkortning ikke vil skje, vil du normalt være bundet av det. 

En avkortningsbestemmelse bør gjøres skriftlig og den bør også konkretiseres mht hvilke gaver som skal omfattes og hvordan avkortningen skal skje - f.eks. kun krone for krone (som er hovedregelen i § 40 i dagens arvelov), med et bestemt kronebeløp (som ikke må være for høyt) eller f.eks indeksjusteres tilsvarende endringen i konsumprisindeksen (KPI) fra gavetidspunkt til arvefallstidspunktet. 

Etter den nye lovens § 75 vil bestemmelser om avkortning for gaver bare gjelde hvis det er satt som et vilkår før gaven ytes. Arvingen som mottar gaven kan da ta et informert valg mht om han/hun vil akseptere gaven.

Pliktig bytteordning for parkeringsplasser - hvor går grensene?

15. juni 2020

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 01.01.2018. Eierseksjonssameier skal etter lovens § 26 ha vedtektsfestet en ordning som sikrer person med nedsatt funksjonsevne tilgang til en tilrettelagt parkeringsplass dersom vedkommende allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i to tolkningsuttalelser av hhv 27.09.17 og 24.10.19 omtalt avgrensninger som styrene i eierseksjonssameiene bør kjenne til for å kunne avverge tvister mellom seksjonssameierne. Uttalelsene vil, inntil vi eventuelt får dommer på området, gi veiledning til lovforståelsen.

Hvilke personer omfattest av rettigheten?

Loven legger rettigheten til "seksjonseier med nedsatt funksjonsevne". En bokstavfortolkning av bestemmelsen vil ikke gi et riktig resultat. I tillegg til seksjonseieren, vil andre medlemmer av hustanden omfattes. Ytterligere antas at også leietagere og deres husstand, vil omfattes. Det er nok heller ikke slik at regelen bare gjelder for boligseksjoner. Også næringsseksjoner antas å omfattes.

Regelen er egentlig ganske grei: Plasser som er avsatt til personer med funksjonsnedsettelser, skal kunne benyttes av disse uavhengig av den enkeltes formelle tilknytningen til sameiet.

Kan det kreves betaling for byttet? 

"Bytte" oppfatter de fleste som en transaksjon uten betaling. Det kan imidlertid være situasjoner der personen med funksjonsnedsettelse må betale vederlag for å få byttet gjennomført. Parkeringsplassens bredde kan nok ikke kreves kompensert verdimessig. Det er jo normalt den sentrale egenskapen ved de tilrettelagte plassene. 

Dersom det imidlertid f.eks. er installert ladestasjon for el-bil på den tilrettelagte plassen, antar departementet at  vedkommende som må bytte denne fra seg, kan kreve at tilsvarende etableres på den nye plassen. Personen med funksjonsnedsettelsen må dekke kostnadene ved slik tilsvarende etablering.

Departementet nevner også situasjonen at en parkeringsplass ute byttes mot en parkeringsplass inne, og mener det kan medføre et rettmessig krav på økonomisk kompensasjon (kanskje tilsvarende prisdifferansen mellom plassene) fra den som krever den innendørs tilrettelagte plassen. Dette mener vi er et vanskelig spørsmål. Det er tvilsomt om departementets tolkning her er korrekt. Teorien på området trekker nok i retning av at man uansett neppe kan kreve et slikt bytte. 

Er byttet permanent?

Nei, byttet er i utgangspunktet ment å være midlertidig. Når behovet bortfaller, skal den som opprinnelig disponerte plassen få denne tilbake. Her er det nok en veldig varierende praksis rundt om i sameiene. 

Hvordan velge mellom flere berettigede?

Ved valget mellom flere berettigede personer, må eierseksjonssameiet sørge for å ha etablert en saklig ordning som likebehandler alle aktuelle kandidater. Dette kan skje ved tidsmessig prioritet, loddtrekning, ansiennitet el. Det greieste er vel å velge prioritet etter tid, dvs førstemann til mølla. 

Dette er et eksempel på svært praktisk jus som det vil være en stor fordel at styremedlemmer kjenner til - slik at tvister kan løses raskt og kanskje uten bruk av juridisk ekspertise. Hold deg orientert!

Ansvar for mangler ved nyoppførte boliger.

15. mai 2020

Det er dessverre ofte mangler ved nyoppførte boliger. Det er flere som kan være ansvarlige for slike mangler. Det er nærliggende å rette krav mot selger/entreprenør, men noen ganger kan f.eks. konkurser medføre at det ikke anses hensiktsmessig. Styret og daglig leder av entreprenørselskapene kan være personlig ansvarlig, se nærmere her.  Også andre aktører kan være ansvarlige. I en dom fra Høyesterett 7. februar 2020, vant noen virkelig uheldige boligkjøpere frem i en ansvarssak mot arkitekten. 

De hadde kjøpt boliger som var beheftet med store mangler. Bla. måtte tak og vegger bygges på nytt, fordi de var prefabrikert i Latvia uten å følge norske krav. Kjøpernes tap utgjorde nesten halvparten av kjøpesummen. 

I rammetillatelsen fra kommunen var arkitektfirmaet i tillegg til sin rolle som ansvarlig søker, ved en feil oppført som ansvarlig prosjekterende for flere områder enn firmaet hadde søkt om, bla for bygninger og installasjoner. Det ble senere søkt om igangsettingstillatelse, uten at det ble søkt om noen ansvarlig prosjekterende for bygningene. Byggene ble bygget på dette grunnlaget. 

Høyesterett understreket at en av oppgavene til rollen ansvarlig søker, nettopp er å påse at alle roller er belagt med ansvar under hele prosjektets gang. Dette inkluderer da også rollen som ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner. Når dette ikke var håndtert av arkitektfirmaet, var det et brudd på arkitektfirmaets forpliktelser som ansvarlig søker. Høyesterett anså at dette bruddet skyldtes uaksomhet hos firmaet. 

Uaktsomhet medfører etter norsk rett erstatningsansvar hvis det har medført et påregnelig tap hos skadelidte - i dette tilfellet boligkjøperne. Når tapet er et tredjemannstap som følge av brudd på plan- og bygningsrettslige regler, gjøres også en helhetsvurdering av om tapet har erstatningsrettslig vern derunder om skadelidtes forventninger er berettigede. Høyesterett var ikke i tvil om at kjøperne hadde berettigede forventninger om at boligene skulle følge offentligerettslige krav og at samtlige roller i prosjektet skulle være beheftet med ansvar. 

Høyesterett konkluderte på denne bakgrunn med at arkitektfirmaet var ansvarlig for kjøpernes tap som følge av arkitektfirmaets brudd på sine forpliktelser som ansvarlig søker, og det var da heller ikke nødvendig å vurdere nærmere om arkitekten i praksis hadde utført rollen som prosjekterende for boligene. 

Dommen viser at flere aktører enn man tradisjonelt har forfulgt, kan være erstatningsansvarlige. Det bør således vurderes i hver sak hvilke aktuelle aktører det antas mest effektivt å forfølge. 

Testamenter kan løse mer enn du tror.

17. april 2020

Jussen har mange løsninger for deg - som du aktivt må oppsøke for at du skal kunne gjøre deg nytte av dem. Noen av disse kjenner du helt sikkert til - f.eks. å skrive testament som vi skal knytte noen kommentarer til i dette innlegget - mens andre kjenner du kanskje ikke til - f.eks. muligheten for å skrive en fremtidsfullmakt.

Selv om du kjenner til muligheten for å skrive testament, kjenner du antagelig ikke til alle behov som kan dekkes gjennom et testament. Du vet nok at du innenfor visse grenser kan bestemme hva som skal skje med arven etter deg - men hvilke grenser er det egentlig som gjelder for deg, og hva kan du bestemme? Vet du f.eks. at du ved testament kanskje kan sikre livet til din håpløst naive gjeldstyngede sønn som totalt mangler økonomisk styringsevne? Jussen har løsninger som du bør diskutere med en advokat. 

Samboer som har, har hatt eller venter barn med avdøde, arver avdøde i svært begrenset utstrekning. Samboere som ikke kommer i nevnte kategorier, arver ikke hverandre. Kanskje du vil gjøre noe med det. Og kanskje vil du bestemme selv hvem som skal sørge for gravferden og graven din. Jussen har løsninger på dette også.

Vet du om konkrete punkter som kommer til å skape splid mellom arvingene? Kanskje kan du løse dette for dem i et testament. Ved den nye arveloven fra 14.06.2019 som trer i kraft 01.01.2021, er det f.eks. åpnet for at du kan bestemme hvem av arvingene som skal arve konkrete aktiva, f.eks. hytta eller huset, selv om verdien overstiger det vedkommende skal arve. Differansen innbetales til boet.

Og vet du hvilke begrensninger som gjelder for testasjonsfriheten til gjenlevende som sitter i uskiftet bo? Mange tror de blir eier av alt sin avdøde ektefelle hadde, og kan disponere fritt over dette også ved testament. Det er ikke riktig, men jussen kan ha løsninger også her. Er det i det hele tatt nødvendig eller ønskelig for gjenlevende å sitte i uskifte? Alt for mange sitter i uskifte uten å ha tenkt igjennom dette ifm. at testamentet ble skrevet, og/eller ved førstavdødes bortgang. 

Og skal du skrive et testament, må det gjøres skikkelig. Du bør få bistand av en kyndig advokat. I mange dødsboer sliter arvingene med følgene av testamenter som er mangelfulle, feilaktige eller inkonsekvente, og som medfører tvil om hva avdøde egentlig mente. Det skaper grunnlag for tvister - akkurat det avdøde ønsket å unngå. Overraskende mange, også godt bemidlete testatorer, skriver testamenter på egenhånd for å spare penger. Det kan fort bli dyrt for arvingene. 

Livet går så fort. Vi bekymrer oss kanskje for hva som skal skje når vi faller fra, men det er vanskelig å finne tid (dette er ulystbetont for de fleste) til å undersøke det nærmere. Det kan være veldig uheldig for dine etterlatte som vil slite med følgene av at du ikke tok den telefonen for å ordne opp. 

Større risiko ved salg av bolig?

4. oktober 2018

Salg av fast eiendom (tomt, bygninger, leiligheter) skjer i dag nesten alltid som et "as-is" eller "som-den-er" salg. Det betyr i praksis at selgeren fraskriver seg ansvaret for skjulte feil og mangler. Kjøperen kan da bare fremme krav overfor selger dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente, eller dersom det er brudd på selgers opplysningsplikt. Dette har medført at det er svært mange tvister, både i og utenfor domstolen, om vesentligherskravet og opplysningsplikten.

I dagens situasjon har selger faktisk et økonomisk insentiv til å være uvitende mht mangler som ikke overstiger vesentlighetsterskelen og som derfor ikke kan påberopes av kjøper. Dette er lite tilfredsstillende, og medfører en for stor risiko for kjøper. Det fremstår mer rimelig å legge til rette for at selger får en oppfordring til å undersøke og klarlegge eiendommen best mulig før salg. Dersom ansvaret for mer "normale" eller "alminnelige" feil og mangler blir lagt på selger, antas at dette vil medføre en slik oppfordring og resultere i bedre opplyste bolighandler. 

Justis- og beredskapsdepartementet vurderer i disse dager flere forslag til endringer av lovverket for kjøp/salg av fast eiendom, bla. å fjerne muligheten for "as-is" salg til forbrukere. Det fremstår etter vår mening som en klok utvikling som vil kunne medføre færre eller mindre omfattende konflikter.

Argumentene mot å fjerne muligheten for "as-is" salg er bla. at den økte selgerrisikoen vil medføre høyere transaksjonskostnader ved bla. økte kostnader til taksering og eierskifteforsikring. Dette vil i neste omgang kanskje medføre noe høyere eiendomspriser. Det kan nok være riktig, men hensynet til å initiere mer opplyste og tryggere eiendomshandler må være avgjørende.

Vi ser frem til lovforslaget fra departementet. 

Høyesterettsavgjørelse kan hjelpe Gerd fra TV2 hjelper deg.

17. september 2018

Uheldige Gerd Irene Eilertsen fra TV2 hjelper deg fikk ikke betaling etter å ha solgt sin bil til den profesjonelle oppkjøperen Sven Jarle Knolls firma Fredriksborg Invest. Han begrunnet den manglende betalingen med at Gerd hadde tilbakeholdt opplysninger om rust på bilen. Historien endte tilsynelatende med at Knolls firma betalte det utestående beløpet som var kr. 20.000,-. Oppkjøperen ble også dømt til å betale beløpet i en fraværsdom fra forliksrådet.

Saken tok imidlertid en overraskende vending da Knolls firma etter innbetalingen og dommen, tok ut en forliksklage mot Gerd for det påståtte tapet han hadde hatt som følge av det han mente var et urettmessig tilbakehold av opplysninger om rust på bilen. Gerd reagerte naturligvis med fortvilelse og visste ikke hvordan hun skulle håndtere dette. 

Uten å kjenne saken utover det som ble presentert i TV2 hjelper deg, ser vi en klar mulighet for at Knolls forliksklage må avvises fra behandling. Høyesterett har i en avgjørelse 13.06.18 i en sak som har flere likhetstrekk med Gerds sak, konkludert med at en fraværsdom fra forliksrådet som avgjorde betalingsplikt også avgjorde erstatningskrav som hadde direkte tilknytning til samme kontraktsforhold. Motparten kunne således ikke ta ut et nytt søksmål med krav om erstatning når betalingsplikten allerede var fastslått i fraværsdommen, og saken ble derfor avvist.

Gerds sak må vurderes i lys av nevnte avgjørelse fra Høyesterett som du finner her, og vi ønsker lykke til og tror at dette vil ordne seg til det beste for Gerd. 

Bruktbilsalg mellom private - direktekrav mot verksted.

28. april 2018

Høyesterett har 10. april 2018 avsagt en praktisk viktig dom om en bruktbilkjøpers anledning til å fremme krav direkte mot et verksted som den private selgeren hadde benyttet for utbedring av bilen før denne ble solgt. 

Etter kjøperen hadde tapt saken for tingretten, ga både lagmannsretten og Høyesterett ham medhold i at han hadde anledning til å fremme sitt mangelskrav direkte overfor verkstedet, og at han således slapp å gå veien om selgeren (som så igjen kunne ha fremmet kravet mot verkstedet). 

Tvisten mellom partene skyldtes at kjøpsloven § 84 etter sin ordlyd begrenser adgangen til direktekrav kun overfor tidligere "yrkessalgsledd". I dette tilfellet hadde verkstedet kun utført tjenester på bilen og ikke vært selger av denne. Verkstedet hevdet derfor at kjøperen ikke kunne fremme mangelskrav direkte overfor dem.

Høyesterett kom frem til at kjøper hadde et direktekrav. Høyesterett fant at det var grunnlag for å supplere kjøpslovens bestemmelser med det vi kaller ulovfestet rett. Det betyr at det er gjeldende norsk rett selv om det ikke står i noen lov. Høyesterett mente bla. at verkstedet ikke hadde "noen beskyttelsesverdige interesser i å motsette seg kravet", og at verkstedet ikke kom "dårligere ut ved at direktekrav tillates, enn det verkstedet måtte regne med da det påtok seg å reparere bilen". Og videre slo Høyesterett fast at "Det ville være en uberettiget berikelse om verkstedet skulle slippe å dekke sitt mangelsansvar fordi bilen ble videresolgt".

Det er vanskelig å være uenig med Høyesterett i denne saken. Dette var det eneste fornuftige resultatet. Det er kjekt for deg at noen har gått foran og vist vei. Bruktbiler, og andre gjenstander, omsettes i stor grad mellom private. Det er en praktisk viktig forenkling at mangelskrav som skyldes dårlig arbeid fra en yrkesutøver, kan rettes direkte mot yrkesutøveren - også når gjenstanden senere er solgt mellom private.

Høyesteretts dom finner du her.

Erstatningsrett - aksept av risiko.

28. april 2018

Man har i utgangspunktet et såkalt objektivt ansvar for de skader egne dyr forårsaker. Det betyr at eier har ansvar selv om vedkommende ikke kan bebreides på noen måte for at dyret forvoldte skaden. Dette er det strengeste ansvarsgrunnlaget vi har i norsk rett. Men - ingen regel uten unntak. Noen ganger kan skadevolder bli fritatt for ansvar fordi skadelidt anses for å ha akseptert en gitt risiko, og derfor er nærmest til selv å bære tapet. Dette ble anført å være tilfellet i en sak der Høyesterett avsa dom 1. mars 2018.

Etter å ha leid en hest fra et ridesenter, «bukket» hesten, og kvinnen ble kastet av og pådro seg brudd i nakke/bryst/rygg. Hun ble som følge av hendelsen 21% medisinsk invalid. Spørsmålet var om Hestesenteret som eide hesten var ansvarlig for de økonomiske følgene av skaden. Hestesenteret var ansvarsforsikret, og forsikringsselskapet var part i saken.

Både Finansklagenemnda og tingretten ga kvinnen medhold. Dette var imidlertid ikke Eidsivating lagmannsrett enig i, og ga forsikringsselskapet fullt medhold.

Lagmannsretten begrunner sin avgjørelse rettslig med den nevnte juridiske læren som kalles «aksept av risiko». Den går ut på at dersom skadelidte har akseptert en gitt risiko, så vil dyreeieren ikke ha noe ansvar for skader som følge av den aksepterte risikoen. Lagmannsretten vektla at kvinnen var en relativt erfaren rytter, hadde leiet hesten utenfor den ordinære rideskolevirksomheten som ble drevet på ridesenteret, og videre at «bukking» er normalt for hester.

Et viktig tema for lagmannsretten var om hesten «bukket» mer enn andre hester – slik at den representerte en større fare enn vanlig. Lagmannsretten fant ikke dette bevist. Lagmannsrettens dom finner du her.

Dommen ble imidlertid anket til Høyesterett som avsa dom i saken 1. mars 2018. Høyesterett var ikke enig med lagmannsretten, ga den skadelidte kvinnen medhold, og skriver bla følgende:

"De sakkyndige vitnene er alle enige om at rideskolehester skal være spesielt rolige og tolerante overfor ulike ryttere, selv om det finnes en viss forskjell på svært rolige "nybegynnerhester" og hester som mer trenede ryttere finner glede i å bruke. Selv om den som regelmessig tar seg en tur på rideskolehester, før eller siden må regne med å falle av hesten, leder dette, sett fra den enkelte rytters side, som oftest ikke til skader som er så alvorlige at de medfører økonomisk tap.

Slik jeg ser det, kan risikoen for personskader som fører til økonomisk tap, normalt ikke anses for akseptert sett fra rytterens side. Det må enn mer gjelde for skader som skyldes at rytteren bukkes av en rideskolehest. Dette er uønsket adferd hos slike hester.

For rideskolen må det imidlertid som nevnt anlegges et bredere perspektiv – for rideskolen er personskader som påfører de skadelidte kundene økonomisk tap, innenfor det typiske og påregnelige. Dette tilsier for øvrig også at rideskolen står nærmere til å forsikre seg mot dette enn den enkelte rytter.

Dette leder frem til at det i praksis er begrenset plass for synspunktet aksept av risiko ved utleie av vanlige rideskolehester."

Saksgangen illusterer godt hvordan resultatet i en sak som går gjennom domstolsystemet, kan endres. Dommere vektlegger de forskjellig hensyn på ulik måte, men Høyesterett er jo sjefen i dette hierarkiet, og vi har fått en viktig avgjørelse på det erstatningsrettslige område som belyser læren "aksept av risiko". Høyesteretts dom finner du her.

Å ha advokatkontor i utkanten av Oslo.

16. april 2018

Da leiekontrakten vår i Cort Adelers gate opphørte, var vi på jakt etter nye lokaler med ganske så åpent sinn. Det var litt skummelt å bevege seg ut av Oslo-gryten, og kolleger advarte oss og mente at det ikke var lurt i forhold til klientene. Historien og politikerne i Oslo viser at det var rett. Det vet vi etter snart et år ute på Lysaker/Lilleaker.

Før hadde vi stadig klienter på telefonen, som fortalte at de var fremme til avtalt møtetid, men at de ikke fant parkeringsplass, med bortkastet tid, og unødvendig mye ekstra kjøring som resultat.

Nå kan vi fortelle våre klienter at de er velkommen til oss og at det er nok av parkeringsplasser i nærheten. Det beste av alt er at også adkomsten med offentlige transportmidler nå er bedre enn den var.

Vi ses.

Ny eierseksjonslov.

3. januar 2018

Stortinget vedtok i juni 2017 ny eierseksjonslov. Det alt vesentlige av loven trådte i kraft 01.01.2018. Vi benytter derfor anledningen nå på nyåret til å oppfordre alle styremedlemmer i landets eierseksjonssameier til å kjøpe et særtrykk av loven, som du også finner her.

Vi arbeider mye med konflikter i eierseksjonssameier. Overraskende ofte skyldes konfliktene at styret rett og slett ikke kjenner loven eller vedtektene i eget sameie. Da blir det utfordrende både å finne de gode løsningene, og også å forstå når man bør kontakte juridisk bistand. På denne måten kan saker helt unødvendig komme skjevt ut fra starten. Hvis i tillegg prestisjen sniker seg inn bakdøren, så kan det hele fort bli langt mer konfliktfylt enn det opprinnelig var grunnlag for. Vi anbefaler derfor at det legges opp til en årlig gjennomgang, gjerne på årets første styremøte, av både loven og sameiets egne vedtekter. Styremedlemmene styrer sameiet på grunnlag av nettopp loven og vedtektene, og bør ha god oversikt over disse.

Den nye loven innholder flere forenklinger, presiseringer og endringer. Som eksempel kan nevnes lovens bestemmelser om vedlikeholdspliktens utstrekning i §§ 32 og 33, erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold i §§ 34 og 35, bortfall av leietagers kjøperett ved seksjonering, en sameiers rett etter § 9 til å kreve seksjonering i ikke seksjonerte sameier, en sameiers styrket rett etter § 25 til å anlegge ladepunkt for el bil, forenklinger i kravene for tvangssalg i sameier med kun to seksjoner i § 38 samt en ny vetorett for hver enkelt eierseksjonssameier for kostnader til særskilte bomiljøtiltak som overstiger 1/2 G (pt kr. 46.817,-) for den enkelte sameier i § 50.

Vi ønsker alle styremedlemmer god lesning.

Litt erstatningsrett før julehøytiden.

22. desember 2017

Høyesterett har nylig avsagt en dom om personlig ansvar for daglig leder i et selskap som ikke hadde opplyst medkontrahenter om selskapets sviktende økonomi. Daglig leder ble personlig ansvarlig for medkontrahentens tap. Daglig leders hovedproblem var at han, pga sviktende regnskaps- og rapporteringsrutiner, rett og slett ikke visste hvor dårlig økonomi selskapet hadde. Det er uaktsomt av en daglig leder ikke å ha kontroll på slike forhold. Dommen omtales nærmere nederst på siden "Aktuelt" som du finner her. Der ligger også en link til avgjørelsen for de som er spesielt interesserte.

Lærdommen er å sørge for at regnskapsrutinene i selskapet er egnet til å gi ledelsen og styret et korrekt bilde av situasjonen. Når økonomien begynner å svikte er det helt avgjørende ikke å begrave hodet i sanden og håpe at forholdene skal bedres av seg selv, men å være "hands-on" og dokumentere tiltak mv for å bringe økonomien på fote igjen. 

Høyesterettsdommen viser at det kan bli personlig svært belastende, også økonomisk, dersom ovennevnte ikke overholdes, og det er det jo ingen som ønsker. 

Med denne oppfordringen, ønsker vi alle en FREDELIG JUL OG ET RIKTIG GODT NYTT ÅR !

Reklamasjonsfrist - ofte mye lengre enn 5 år.

25. september 2017

Vi er glade i å pusse opp i Norge. Mange opplever dessverre dårlig utført håndverkerarbeid. Noen ganger skyldes det slurv fra håndtverker. Andre ganger kan det skyldes manglende kunnskaper om hva som i Norge er nødvendig mht f.eks. konstruksjonsmåter og materialvalg. Spesielt utendørs skiller dette seg i stor grad f.eks. fra kravene lenger syd og øst i Europa.
 
Det kan ta tid før man oppdager en feilaktig utførelse. Dersom det tar mer enn 5 år, blir man oftest fra håndtverkeren møtt med at reklamasjonsfristen er utløpt. Ikke godta dette før du har sjekket saken med en advokat som kan denne delen av jussen!
 
Dersom håndtverkeren har opptrådt «grovt aktløst» kan han ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent. Dette er det mange som ikke vet. Videre er det mange som ikke vet hva grov uaktsomhet egentlig betyr. Etter rettspraksis vil arbeider som ikke er utført fagmessig rammes av bestemmelsen om grov uaktsomhet – og håndtverkeren kan ikke påberope seg sen reklamasjon som et frifinnelsesgrunnlag.
 
Som eksempel nevnes en dom fra Hålogaland lagmannsrett fra 2002. Håndverkeren skulle der sette opp en vinterhage. Denne ble satt på et gulv som var skjevt. Lagmannsretten sa da at så lenge håndtverkeren ikke hadde gjort oppmerksom på at gulvet først måtte rettes opp for å få et fagmessig tilfredsstillende resultat, kunne han ikke påberope seg at den ordinære reklamasjonsfristen ikke var overholdt.
 
I slike tilfeller vil kun de ordinære foreldelsesreglene gjelde. Foreldelsesfristen kan bli opptil 13 år avhengig av situasjonen. En god praktisk regel er at du bør varsle håndtverkeren så snart du blir oppmerksom på problemet, og avbryte foreldelse innen 1 år etter mangelen ble oppdaget.

 

Velkommen til nye kontorlokaler.

4. juli 2017

Vi legger ut den røde løperen, og ønsker gamle og nye klienter velkomne til nye lokaler i Lilleakerveien 4 A, sentralt ved Lysaker stasjon, rett nedenfor CC-vest.

Parkeringssituasjonen i Oslo sentrum blir stadig vanskeligere. Mange av våre klienter kommer med bil. Her på businessområdet på Lilleaker, en ca. 8 minutters kjøretur fra Oslo sentrum, er det god anledning til parkering. Nærmest er parkering ved Lilleakerveien 2.

Dersom du reiser kollektivt ligger vi en fire minutters hyggelig spasertur fra Lysaker togstasjon. Se etter et rødt tårn på toppen av en bygning (nord for togstasjonen) – der er vi.

Dersom du ikke kommer med bil, har du følgende andre svært tilgjengelige alternativer: Tog til Lysaker stasjon, buss til enten Lysaker stasjon eller til Lysaker bru eller trikk til Lilleaker.

Vi ser frem til å møte deg, og ønsker deg i mellomtiden en RIKTIG GOD SOMMER!

Tapsberegning, mangler ved leilighet.

4. mai 2017

Høyesterett har i dom 09.03.17 klargjort hvordan kjøpers økonomiske tap skal beregnes i en sak om offentligrettslig rådighetsmangel ved kjøp av fast eiendom. Saken gjelder således ikke prisavslag, men erstatning.

Saken gjaldt salg av en leilighet i Tromsø. Leiligheten ble markedsført med gode leieinntekter fra to hybler på loftet. Etter kjøper hadde overtatt, viste det seg imidlertid at hyblene ikke var godkjent for varig opphold bla. pga. branntekniske forhold.

Selger skulle dekke kjøpers direkte økonomiske tap. Spørsmålet var om denne tapsberegningen skulle baseres på leilighetens verdireduksjon som var kr. 650.000,- eller til kostnadene ved å utbedre manglene som var beregnet til kr. 1,6 mill.

Høyesterett mente at verdireduksjonen var det som etter en helhetsvurdering ga «det mest treffende uttrykket for kjøpernes direkte økonomiske tap», og at det gjaldt «uavhengig av om kjøperne vil komme til å utbedre eller ikke». Kjøperne ble derfor tilkjent kun kr. 650.000,-.

Det er ikke alle som er enig i at tapet i dette tilfelle skulle begrenses til verdireduksjonen. Bla. var to av de fem Høyesterettsdommerne i saken ikke enig i det, og mente at kjøperne måtte få dekket utbedringskostnadene. Men da flertallet jo bestemmer, må denne delen av jussen nå ansees avklart.

Hvordan saken ville blitt løst dersom kjøperne i forkant av saken hadde foretatt de nødvendige utbedringer, er ikke løst. Antagelig ville imidlertid kjøper da fått dekket utbedringskostnadene. Dommen finner du her.

Uenigheter i boligsameier og borettslag.

25. april 2017

I disse dager avholdes årsmøter i eierseksjonssameier (sameiermøter) og i borettslag (generalforsamlinger). Her møtes eierne og stemmer over innkomne forslag. Mange tror årsmøtet har siste ordet dersom det er uenighet. Det er i mange tilfeller feil.

Blant annet i tvister om rettigheter og plikter for den enkelte sameieren på den ene siden og sameiet på den andre, er det domstolen som har det siste ordet dersom partene ikke kommer til enighet. Dette gjelder typisk saker om vedlikeholdspliktens utstrekning – dvs om det er sameiet eller sameieren som har vedlikeholdsplikt for en omtvistet del av bygninger eller utearealer.

Det er normalt ikke påkrevet å bringe slike saker inn for årsmøtet, men vi anbefaler likevel at dette i regelen forsøkes før saken eventuelt bringes videre.

Ved uenigheter om sameiets rettigheter/plikter oppfordrer vi partene til i forkant av årsmøter å søke juridisk og/eller teknisk bistand, slik at forslagene på årsmøtene blir tilfredsstillende begrunnet. Det medfører riktigere vedtak, færre tvister for domstolene og lavere omkostninger.

God påske !

12. april 2017

Vi ønsker klienter, kollegaer og forretningsforbindelser en riktig god påske.

Rent praktisk - det er fint hvis du fakturerer firmaet mitt.

5. april 2017

Vi får overraskende ofte spørsmål om vi kan fakturere en annen enn klienten for arbeidet vi gjør. Eiere av bedrifter blir innimellom, som alle andre, involvert i tvister som gjelder dem personlig, f.eks. etter de har kjøpt bolig. Det er da spørsmålet kommer opp.

Det er en oppfatning blant mange om at noe annet enn at fakturaene sendes firmaet, nærmest er litt dumt – nesten på lik linje med bevisst å utelate et fradrag fra skattemeldingen (tidligere selvangivelsen), og det gjør man jo bare ikke.

Vi må skuffe de som spør om dette. Vi skjønner at det vil kunne være penger å spare, men det er ikke rettslig adgang til å fakturere andre enn klienten. Det vil innebære alvorlige brudd på regnskaps-, skatte-, og avgiftslovgivningen.

Vi advokater bistår med å finne kloke løsninger - innenfor lovverket.

Den deilige våren og den j****** bjørka.

13. mars 2017

Med våren setter naturen fart og bjørketrærne skal igjen vise seg i sin fineste skrud. For mange er dette årets høydepunkt, men for andre vekker dette et sinne som har ligget i vinterdvale. Trær kan være svært omfangsrike og ta mye utsikt og sol. Våren er derfor høysesong for saker om naboens trær. Ikke en ødelagt sommer til…

Mange tvister om trær lar seg greit løse ved å støtte seg på lovens regler. Andre saker lar seg ikke løse. Noen tar da sagen i egne (eller helst innleide) hender. Det er ikke å anbefale. Det er ulovlig og kan bli dyrt.

Høyesterett avsa 13.02.15 en dom om erstatning for ulovlig felling av 14 trær og topping av fem, på en fritidseiendom i Søgne. Formålet var å forbedre sjøutsikten. Trærne var 7-10 meter høye og 40-90 år gamle.

Eiendommen som mistet trærne hadde ikke fått lavere salgsverdi, men fått redusert bruksnytelse, mer innsyn, og negative estetiske og opplevelsesmessige konsekvenser. Nødvendige og påregnelige utgifter til gjenoppretting skulle erstattes. Høyesterett sa at: «Utplanting av fullvoksne trær er kostbart og krevende, og vil bare unntaksvis kunne kreves dekket fullt ut.» Slik beplantning ville koste ca. 1,5 mill. Erstatningen ble fastsatt til kr. 400.000,-. Skadevolder var sterkt å bebreide, men det kunne ikke medføre høyere erstatning.

Det hører med til historien at skadevolderen som ønsket seg bedre sjøutsikt i Søgne, mente han hadde fått samtykke til trefellingen. Her må alle ta lærdom. Får du samtykke til å felle noen av naboens trær, sørg for at samtykket er skriftlig og klart.

Mannlige advokater - de kommer seg unna med det...

8. mars 2017

Vi har sett det for ofte til at det kan kalles unntaket. Det gjelder de dårlig forberedte advokatene. De er menn.

De har tilsynelatende ubegrenset tillitt til egen kompetanse og egne evner til å ta selv kompliserte forhold på sparket. De flyter på pondusen. De er jo så dyktige, de er jo advokater. De går ikke av veien for å fremføre en bløff eller to - hvis det er nødvendig f.eks. for å dekke over manglende forberedelser.

For deg som klient er dette et poeng som du antagelig ikke får med deg. Du har små muligheter for å vite om din advokat er så dyktig som han gir seg ut for å være, eller om han har forberedt seg tilstrekkelig før det viktige møtet.

Vi tror ikke at kvinnelige advokater ville kommet seg like lett unna med det, igjen og igjen…

Foreldelse - ett uavklart rettslig spørsmål.

27. februar 2017

Foreldelsesfristen i Norge er i utg.pkt. 3 år (men kan bli inntil 13 år). Hvis et krav er foreldet, innebærer det at den som har kravet ikke lenger kan kreve oppfyllelse. Det er derfor viktig å avbryte foreldelse før kravet er foreldet. For å finne ut når foreldelsesfristen utløper, må vi fastslå når den starter å løpe. Loven sier at fristen regnes fra den dag man «tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse», og i misligholdstilfellene «fra den dag da misligholdet inntrer».

I rådgivningssaker, dvs ved krav om erstatning etter påstått mangelfull rådgivning, er starttidspunktet et stort uavklart spørsmål som koster klientene dyrt nettopp fordi nødvendig rettslig avklaring ikke foreligger. Rettspraksis fra lagmannsrettene er svært varierende. Det er i slike tilfeller vi advokater vender oss mot Høyesterett og sier vær så snill og fortell oss hva som er riktig jus. Det gjør vi ved en anke.

Akkurat i disse dager har Høyesterett en gylden sjanse til å avklare spørsmålet. Saken gjelder påstått mangelfull rådgivning fra en revisor som resulterte i innlevering av en feilaktig mva-oppgave til det offentlige. Flere år senere oppdaget myndighetene feilen, som medførte en stor mva-faktura til kunden. Når begynner foreldelsesfristen for kundens eventuelle krav mot revisor å løpe? Grovt sett er det to alternative svar: Enten ved innlevering av den feilaktige mva-oppgaven, eller da feilen ble oppdaget av det offentlige.

Vi håper Høyesterett vil sette skapet på plass.

«As is» - tilfeldigheter kan avgjøre.

20. februar 2017

Fast eiendom i Norge selges oftest «as is», eller som loven sier «som han er». Eiendommen kjøpes da i den stand den var på visningen/kjøpers besiktigelse. Det går oftest noe tid mellom besiktigelsen og overtagelsen. Hva hvis skader oppstår i denne mellomliggende perioden? Norges Høyesterett har i en rykende fersk dom 15.02.2017 svart på dette.

Problemet i saken var leilighetens to baderom som var 19 år gamle på kjøpstidspunktet og ikke fulgte gjeldende krav til våtrom – noe som var kjent av kjøperne. Mellom besiktigelsen og overtagelsen ble det vannlekkasjer på begge baderommene – slik at de ikke kunne brukes ved overtagelsen. Kjøper eller selgers risiko?

Høyesterett sa at dette måtte selger bære risikoen for, fordi skaden skjedde mellom besiktigelse og overtagelse. Det virker på mange måter rimelig, men det vil medføre noen ekstra tvister om faktum. Jussen kan kort oppsummeres som følger:

Vanlig slitasje mellom besiktigelse og overtagelse er kjøpers risiko.

Skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen og som viser seg mellom besiktigelsen og overtagelsen, er kjøpers risiko. Dette inkluderer også videreutvikling av skader. (Se dog avslutningsvis.)

Nye skader som oppstår mellom besiktigelse og overtagelse er selgers risiko. Her klarer ikke selger å levere det han solgte. Det spiller da i utg.pkt. ingen rolle at eiendommens alder, sårbarhet ol må antas å være reflektert i prisen. Det har heller ingen betydning at det kun beror på tilfeldigheter om skaden oppsto før eller etter overtagelse. Slike skader utgjør uten videre mangler, og selger er ansvarlig.

Ved skadetaksering må det være et presist fokus på når skader av ny dato oppsto.

Avslutningsvis må vi understreke følgende: Selv om det er en skade som kjøper bærer risikoen for, kan forholdet utgjøre en mangel slik at selger blir ansvarlig for bla. prisavslag. De aller fleste tvistesakene etter salg/kjøp gjelder nettopp forhold ved eiendommen som kjøper bærer risikoen for. Komplisert? Kontakt advokat så tidlig som mulig ved tvister etter salg/kjøp.

Kjære Ambassadør

13. februar 2017

For en uke siden sendte vi følgende oppfordring til den Amerikanske Ambassadøren i Norge:

"Kjære Ambassadør

Jeg har merket meg at Deres nyvalgte President i en Twittermelding protesterer på at en føderal dommer i en rettsavgjørelse har satt til side det omfattende innreiseforbudet som Presidenten kom med for kort tid siden.

Når Presidenten sier at «oppfatningen til den såkalte dommeren er latterlig og [avgjørelsen] vil bli endret», så er dette mildest talt oppsiktsvekkende. Det synes som Presidenten respekterer hverken offentlige ansatte eller rettsavgjørelser, og har bestemt at avgjørelsen vil bli endret. Presidenten mangler åpenbart den grunnleggende forståelse for maktfordelingsprinsippet.

Jeg tror jeg har med meg hele det juridiske miljø i Norge når jeg krever at President Trump umiddelbart gir den føderale dommer en personlig unnskyldning. Inntil så skjer, vil jeg oppfordre folk til å benevne Trump som den «Såkalte presidenten». 

Kan De bringe på det rene om den føderale dommer vil få en personlig unnskyldning?"

Så langt har vi ikke sett spor av noe svar fra Ambassadøren. Foreløpig har vi utvist tålmodighet. Det vil ikke være overraskende hvis Ambassadøren har hatt det i overkant hektisk på jobb de siste ukene. Vi henger på.

Fremtidsfullmakt - en svært god idé.

6. februar 2017

Det bør være automatikk; enten du får en tidlig demensdiagnose eller du trer inn i seniorenes rekker, bestiller du time hos advokat for å skrive en fremtidsfullmakt. Da avverger du mange fremtidige utfordringer for deg selv og dine nærmeste – og du får det som du vil også når du ikke lenger skjønner hva du vil.

En fremtidsfullmakt er en fullmakt som trer i kraft når du ikke selv lenger kan ivareta dine interesser pga sinnslidelse eller alvorlig helsesvikt. Da får du hjelp av den/de du har gitt fullmakt til.

Du har kanskje en ektefelle og en enebolig – og en tiltakende dårlig helse. Kanskje er dere om noen år helt avhengig av å selge huset og kjøpe en bolig over ett plan, hvis du skal kunne fortsette å bo hjemme. Men det går dessverre ofte ikke…. du forstår ikke lenger hva det betyr å undertegne på et skjøte, og din ektefelle kan ikke gjøre det alene. Denne situasjonen, og mange andre, kan enkelt unngås - med en fremtidsfullmakt.

Skriver du en fremtidsfullmakt, kan du selv bestemme hvem som skal være din fullmektig. Du kan velge en du stoler på og du kan styre hva de kan bestemme. Dersom det ikke foreligger en fremtidsfullmakt og de nærmeste eventuelt må igangsette en prosess for å sette deg under vergemål, har du ikke lenger innflytelse på hvem som skal hjelpe deg med hva.

Vi tror du er mer komfortabel med selv å bestemme hvem som skal handle på dine vegne i økonomiske og personlige forhold, når du ikke lenger kan det selv.

Enig? Gjør noe med det nå – plutselig er det for sent. Når du ikke lenger forstår fullmaktens betydning, kan den ikke opprettes.

Hvis du er i tvil om dette er en god idé, kan vi berolige deg med følgende: Du kan når som helst, så lenge du forstår betydningen av det, tilbakekalle en fremtidsfullmakt – så vet du det også.

Vil du spare dokumentavgift? Skrekksenario.

30. januar 2017

Overdragelser av fast eiendom som ikke tilhører et borettslag, er dyrt i Norge. Du må betale 2,5 % av eiendommens markedsverdi til staten. Det medfører at løsninger der man slipper å betale denne «skatten» er av interesse. En løsning er da å unngå å overføre hjemmelen – dvs la hjemmelen bli stående på tidligere eier/ ikke tinglyse ervervet. Dette er fullt lovlig.

Eieren av en eiendom er den som reelt eier eiendommen, og ikke den eventuell formelle eier (den eiendommen er tinglyst på). Det er som nevnt lovlig ikke å tinglyse et eiendomserverv, men det er viktig å være oppmerksom på risikoen. Konkurs hos den formelle eieren er intet mindre enn et skrekksenario for den reelle eier – som rett og slett mister eiendommen sin til konkursboet. Dette gjelder selv om konkursboet er enig i at eiendommen reelt ikke var eiet av konkursdebitor.

Høyesterett har ved dom 05.01.17 avklart at ovennevnte skrekksenario gjelder også dersom et selskap som eier en eiendom blir delt (fisjonert) og eiendommen skal tilhøre den utfisjonerte delen av selskapet uten at dette tinglyses. Eiendommene, som ligger i Stavanger, skulle utvikles og man unnlot overføring av hjemmelen nettopp for å spare dokumentavgift. Hjemmelen var tenkt overført direkte til kjøpere etter gjennomført boligutviklingen – noe som er en relativt vanlig måte å gjøre dette på.

Høyesterett konkluderte enstemmig med at eiendommene tilhørte konkursboet. Den reelle eier forsøkte seg også med andre anførsler som ikke førte frem, bla. hevd som følge av at eierskapet var etablert for mer enn 20 år siden. Er du interessert i detaljene, kan du lese dommen her.

Nytt år - betyr det nye muligheter for deg?

23. januar 2017

I advokatfirmaet KLOSE ans starter vi det nye året med et friskt blogg-pust. Det betyr nye muligheter for deg til å få et innblikk i advokatenes hverdag. Den som henger med får se hvilken form og farge denne bloggen vil få. Her kan vi være litt løsere i snippen enn i vanlig advokatkorrespondanse. Bloggen har plass til et sleivspark i ny og ne eller kanskje en bønn til høyere makter - vi får se.

Det er tidlig på året, men vi har allerede rukket å avslutte noen saker. Det klienter ønsker er selvfølgelig oftest ikke å starte saker, men å avslutte dem. Noen ganger tar det lang tid, men andre ganger går det raskt. Ved inngangen til et nytt år, ønsker man å komme seg videre. Det kan noen ganger bety å avslutte en sak, selv om den godt kunne vært en vunnet sak i domstolen. Andre ganger kan det bety å starte en sak. Fremdrift er uansett bedre en stillstand. For noen er hele jula ødelagt fordi de har en sak eller kanskje bare et rettslig spørsmål som de ikke har fått noe svar på. Da kan man gi seg selv nye muligheter ved å få ryddet av veien det man lurer på. Ta kontakt i dag - og få saken ut av verden.

Vi ønsker nye muligheter for deg i 2017.

 

Del denne siden med andre!

Share on FacebookShare on Twitter

Logg inn