«As is» - tilfeldigheter kan avgjøre.
20. februar 2017
Fast eiendom i Norge selges oftest «as is», eller som loven sier «som han er». Eiendommen kjøpes da i den stand den var på visningen/kjøpers besiktigelse. Det går oftest noe tid mellom besiktigelsen og overtagelsen. Hva hvis skader oppstår i denne mellomliggende perioden? Norges Høyesterett har i en rykende fersk dom 15.02.2017 svart på dette.
Problemet i saken var leilighetens to baderom som var 19 år gamle på kjøpstidspunktet og ikke fulgte gjeldende krav til våtrom – noe som var kjent av kjøperne. Mellom besiktigelsen og overtagelsen ble det vannlekkasjer på begge baderommene – slik at de ikke kunne brukes ved overtagelsen. Kjøper eller selgers risiko?
Høyesterett sa at dette måtte selger bære risikoen for, fordi skaden skjedde mellom besiktigelse og overtagelse. Det virker på mange måter rimelig, men det vil medføre noen ekstra tvister om faktum. Jussen kan kort oppsummeres som følger:
Vanlig slitasje mellom besiktigelse og overtagelse er kjøpers risiko.
Skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen og som viser seg mellom besiktigelsen og overtagelsen, er kjøpers risiko. Dette inkluderer også videreutvikling av skader. (Se dog avslutningsvis.)
Nye skader som oppstår mellom besiktigelse og overtagelse er selgers risiko. Her klarer ikke selger å levere det han solgte. Det spiller da i utg.pkt. ingen rolle at eiendommens alder, sårbarhet ol må antas å være reflektert i prisen. Det har heller ingen betydning at det kun beror på tilfeldigheter om skaden oppsto før eller etter overtagelse. Slike skader utgjør uten videre mangler, og selger er ansvarlig.
Ved skadetaksering må det være et presist fokus på når skader av ny dato oppsto.
Avslutningsvis må vi understreke følgende: Selv om det er en skade som kjøper bærer risikoen for, kan forholdet utgjøre en mangel slik at selger blir ansvarlig for bla. prisavslag. De aller fleste tvistesakene etter salg/kjøp gjelder nettopp forhold ved eiendommen som kjøper bærer risikoen for. Komplisert? Kontakt advokat så tidlig som mulig ved tvister etter salg/kjøp.
