Ansvar for mangler ved nyoppførte boliger.

15. mai 2020

Det er dessverre ofte mangler ved nyoppførte boliger. Det er flere som kan være ansvarlige for slike mangler. Det er nærliggende å rette krav mot selger/entreprenør, men noen ganger kan f.eks. konkurser medføre at det ikke anses hensiktsmessig. Styret og daglig leder av entreprenørselskapene kan være personlig ansvarlig, se nærmere her.  Også andre aktører kan være ansvarlige. I en dom fra Høyesterett 7. februar 2020, vant noen virkelig uheldige boligkjøpere frem i en ansvarssak mot arkitekten. 

De hadde kjøpt boliger som var beheftet med store mangler. Bla. måtte tak og vegger bygges på nytt, fordi de var prefabrikert i Latvia uten å følge norske krav. Kjøpernes tap utgjorde nesten halvparten av kjøpesummen. 

I rammetillatelsen fra kommunen var arkitektfirmaet i tillegg til sin rolle som ansvarlig søker, ved en feil oppført som ansvarlig prosjekterende for flere områder enn firmaet hadde søkt om, bla for bygninger og installasjoner. Det ble senere søkt om igangsettingstillatelse, uten at det ble søkt om noen ansvarlig prosjekterende for bygningene. Byggene ble bygget på dette grunnlaget. 

Høyesterett understreket at en av oppgavene til rollen ansvarlig søker, nettopp er å påse at alle roller er belagt med ansvar under hele prosjektets gang. Dette inkluderer da også rollen som ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner. Når dette ikke var håndtert av arkitektfirmaet, var det et brudd på arkitektfirmaets forpliktelser som ansvarlig søker. Høyesterett anså at dette bruddet skyldtes uaksomhet hos firmaet. 

Uaktsomhet medfører etter norsk rett erstatningsansvar hvis det har medført et påregnelig tap hos skadelidte - i dette tilfellet boligkjøperne. Når tapet er et tredjemannstap som følge av brudd på plan- og bygningsrettslige regler, gjøres også en helhetsvurdering av om tapet har erstatningsrettslig vern derunder om skadelidtes forventninger er berettigede. Høyesterett var ikke i tvil om at kjøperne hadde berettigede forventninger om at boligene skulle følge offentligerettslige krav og at samtlige roller i prosjektet skulle være beheftet med ansvar. 

Høyesterett konkluderte på denne bakgrunn med at arkitektfirmaet var ansvarlig for kjøpernes tap som følge av arkitektfirmaets brudd på sine forpliktelser som ansvarlig søker, og det var da heller ikke nødvendig å vurdere nærmere om arkitekten i praksis hadde utført rollen som prosjekterende for boligene. 

Dommen viser at flere aktører enn man tradisjonelt har forfulgt, kan være erstatningsansvarlige. Det bør således vurderes i hver sak hvilke aktuelle aktører det antas mest effektivt å forfølge.