Nye regler for kjøp og salg av fast eiendom.
1. januar 2022
I dag, 1. januar 2022, trer nye viktige regler i avhendingsloven i kraft. Vi skrev om lovarbeidet i 2018 her, og imøteså da endringer som ville bidra til bedre kartleggeing av eiendommer før salg. Slike endringer har kommet for forbrukerkjøp. Endringene vil gjelde for alle salg "som inngås etter at loven har trådt i kraft", det vil si alle salg der bud aksepteres fra og med i dag. Det er nå ikke lenger mulig å selge eiendommer "as is", og selger kan ikke på generell basis fraskrive seg ansvaret for skjulte feil og manlger.
Kjøpere må sette seg veldig godt inn i all dokumentasjon som blir gitt om eiendommen. De nye reglene presiserer kjøpers undersøkelsesplikt i § 3-10. Ordlyden er strengere enn tidligere, men vi mener dette i praksis ikke vil innebære strengere krav til kjøper. Det var også tidligere sentralt at kjøper var kjent med det som ble opplyst i forkant av handelen, og det var et vanlig tvistetema om de omstridte forhold fremkom før salget. Eiendomshandler går fremdeles ofte relativt fort, og kjøpere har begrenset tid til å sette seg inn i omfangsrike prospekter. Tempoet her er imidlertid ingen unnskyldning. Kjøpere må gjennomgå all dokumentasjon.
Det sentrale temaet etter de nye reglenes § 3-2 er om eiendommen er i "samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand". Det betyr typisk at hvis du kjøper en eldre eiendom, må du forvente at den har utfordringer som vil være vanlig for boliger med slik alder. Kjøper må etter § 3-1 selv dekke "tap og kostnader ved mangler opp til eit beløp på 10.000 kroner". Denne terskelen som gjelder summen av mangler, har vært kritisert som alt for lav. Det kan være en fare for at en så lav terskel kan øke antall tvister, men utgangspunktet er jo hva kjøper kunne forvente. Hvis det først er et forhold som en kjøper ikke kunne forvente på den aktuelle eiendommen, er det ikke så urimelig at det er selger som bærer risikoen for dette.
Nye regler bruker alltid litt tid på å "sette seg". Det gjenstår å se hvor domstolene vil trekke grensene, spesielt med hensyn til forventningsvilkåret i § 3-2. Vi arbeider veldig mye med fast eiendom, og gleder oss til å bistå kjøpere og selgere med de nye reglene. Selgere av en eiendom er jo gjerne kjøpere av en annen - det sentrale for aktørene er at eiendomsmarkedet er trygt og det tenker vi de nye reglene bidrar til. For spørsmål til de nye bestemmelsene, ta gjerne kontakt med oss.
