Logg inn

Logg inn med ditt passord for å redigere hjemmesiden!

Skriv inn epostadressen din (må være den som er registrert på Mekke), og trykk på "Send meg passord" for å bli tilsendt nytt passord på epost.

Hopp til innhold

Salgsprospekter må finleses - et eksempel.

7. mars 2022



Ved kjøp av fast eiendom foreligger oftest omfattende salgsprospekter, med mange vedlegg. Til tross for at dette er dokumenter som de fleste ikke er vant til å lese, er det viktig at kjøpere leser disse grundig. Endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.22, understreker kjøpers plikter i denne sammenheng. Et eksempel på hvordan formuleringer i salgsprospektet kan få betydning, fremkommer i en dom fra Høyesterett av 18.02.22. Kjøper fremsatte krav om priavslag blant annet for en tursti som kommunen skulle anlegge over eiendommen.

I desember 2018 var det vedtatt en reguleringsplan der det var lagt til rette for en turvei over eiendommen. Turveien var altså ikke besluttet på dette tidspunkt. Eiendommen ble solgt og overtatt i mai 2019. I juni ble turveien foreslått i en komunedelplan, og denne ble vedtatt i oktober 2019. I salgsprospektet var det opplyst følgende: «Det opplyses fra eier at det er foreslått ny gangsti langs sjøen i regi av kommunen, men at dette ikke har fått tilslag.» Samtidig fremkom i selgers egenerklæringsskjema, som inngår som et vedlegg til salgsprospektet, at selger hadde svart «nei» på spørsmålet om de kjente til «forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser».

Opplysningene i prospektet må kunne sies å være egnet til misforståelse. En opplysning om at et forslag "ikke har fått tilslag", kan tolkes slik at det ikke lengre er en aktuell problemstilling. Det kan medføre at en kjøper ikke undersøker forholdet nærmere. Dette spesielt når det svares "nei" i egenerklæringen. Det er som regel mer enn nok andre detaljer som må undersøkes. Samtlige rettsinstanser la til grunn selgers anførsel om at deres uttalelse knyttet seg til tidligere forslag om turvei, og at de ikke kjente til at dette igjen var aktualisert ved den nye reguleringsplanen. 

Lagmannsretten mente at eiendommen pga planene om turvei var i "vesentlig dårligere stand" (etter de gamle reglene i avhendingsloven) og tilkjente prisavslag og erstatning på tilsammen kr. 750.000,-. Høyesterett konkluderte med at kjøper hadde fått tilstrekkelige opplysninger, og at eiendommen heller ikke kunne sies å være i "vesentlig dårligere stand" enn kjøperne kunne regne med og kjøperne vant derfor ikke frem. Det avgjørende for Høyesteretts vurdering av "vesentlig dårligere stand" var at kommunedelplanen ble vedtatt først etter eiendomsovertagelsen. Det man som kjøpere kan lære av dette er at prospekter må leses grundig. Megler må tilskrives om uklare forhold - heller en gang for mye enn en gang for lite. I den grad det er mulig, bør man også foreta egne undersøkelser. 



Del denne siden med andre!

Share on FacebookShare on Twitter

Logg inn