Reklamasjonsfrist, heving etter kjøp av fast eiendom

En kjøper kan heve et eiendomskjøp dersom det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd. Etter avhendingsloven § 4-19 må kjøper først reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget (nøytral reklamasjon). Dersom kjøper ønsker å heve, gjelder i tillegg § 4-13, som krever at det gis melding om heving innen rimelig tid etter at kjøperen ble eller burde blitt kjent med forhold som kan begrunne heving (spesiell reklamasjon).

I en dom av 10. juni 2026 legger Høyesterett til grunn at vurderingen etter § 4-19 og § 4-13 er beslektet, men ikke identisk. For den spesielle reklamasjonsfristen er det avgjørende når kjøperen har tilstrekkelig kunnskap til å forstå at det kan være grunnlag for heving. Dette innebærer at fristen først begynner å løpe når kjøperen kjenner eller burde kjenne til de faktiske forholdene som gjør mangelen vesentlig.

Det er tilstrekkelig at kjøperen har fått en faktisk foranledning til å vurdere om mangelen er så alvorlig at heving kan være aktuelt. Fra det tidspunkt begynner fristen å løpe. Det kreves ikke at kjøperen i tillegg f.eks. har innhentet en juridisk vurdering eller fastslått et konkret verdiminus for eiendommen.

Når det gjelder fristens lengde, understreker Høyesterett at vurderingen er konkret, og at det ikke kan fastsettes en absolutt frist, men at rundt tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig. I den aktuelle saken ble hevingskravet fremsatt senere enn dette, og ble derfor ansett for sent. Retten presiserer også at en heving normalt bør uttrykkes klart og eksplisitt.

Dommen illustrerer at fristen for å kreve heving er kort. For kjøpere betyr dette at man raskt bør innhente juridisk bistand dersom det oppdages forhold som kan gi grunnlag for hevingskrav.